随着深圳城市优质土地资源的日益稀缺，房地产增量市场出现天花板，存量市场则成为了地产商们新的聚焦赛道，城市更新被看作加强企业开发储备的重要途径,能否在银行拆迁贷放款前获取前融资金，是房地产企业获取城市更新项目、推进项目的重要因素。但自2020 年以来，“三道红线”“两道红线”政策给房地产行业融资环境套上“紧身衣”，2021 年以来多地银保监下达相关通知，要求商业银行对涉房贷款进行严格排查，要求辖区内银行配合监管核查已发放的贷款流向，审核涉房贷款的申请及资金用途。

基于此，摸排、梳理地产行业前融模式，找准适合公司的前融模式尤为重要，且对公司制定计划、获取项目、洽谈合作条件等方面有着积极的作用，具体如下：

一、城市更新项目前期融资普遍存在的困境

（一）资质因素：项目公司在正式取得实施主体或合作主体资格之前相当于“壳公司”，机构找不到“抓手”，项目公司无任何确定性的资产价值可为融资提供担保，也无任何还本付息的收益来源，多数项目，特发方作为股东，无法在前期提供相应担保。金融机构的顾虑为，项目公司没有主体资格，且项目的担保不足。

（二）城市更新政策因素：政策变更导致的不可测性，如项目被纳入综合整治范围；项目公司取得意向合作方资格后无法取得正式合作主体或实施主体的资格等。金融机构担忧相关的政策发生根本变化。

（三）项目风险：项目本体面临的各种疑难杂症，比如项目用地历史遗留问题无法解决，合法用地比例不足导致无法申报，拆迁谈判久拖不决，规划调整导致项目无法推进等，任何一个疑难或节点性问题都有可能导致前融机构退出无望并深陷其中无法自拔。金融机构担忧城市更新项目不能按照计划，进行推进。

（四）宏观调控：自2020年以来，受房住不炒政策的影响，地产行业的融资不断收紧，地产行业的前融受到了很大程度的影响。

二、当前地产同业主流的前融模式

（一）境外发债。境外发债分两种模式，跨境直接发行、跨境担保发行，此业务的优势为：价格便宜综合成本一般在年化5%左右，资金使用相对灵活。劣势为：需国资委、外汇管理局，国家发改委等机构审批通过，流程较长难度较大。目前，国泰君安、鸿升证券等金融机构与越秀地产等房企采用境外发债模式合作融资。

（二）私募可转债。私募可转债无评级、承销、法律意见书等强制要求，交易结构简单，项目公司在前海股权交易中心备案发行可转债，并由投资者认购。其优势为：资金使用较灵活，既可以备案发行数年的债券，也可以发行一年以内的债券，或者可以选择在发行长期债券的同时，约定好赎回条件，由发行人提前以一定价格把债券买回。劣势为：投资者不易找，融资成本较高，年化12%以上（TOD项目前期采用此模式融资，年化利率18%）。目前，前海股权交易中心等金融机构，与星河集团、花伴里等房企采用此模式合作融资。

（三）基金、信托股权融资。基金、信托公司与地产公司按股权比例，出资成立SPV公司并控股项目公司。项目需要融资时，在SPV公司层面，双方按股权比例出资。双方在协议中约定资金的退出节点及方式。此类融资用款比较灵活，甚至能绕道用于支付地价。市面上一般价格为10%左右。此项融资具有排他性，一般不能与银行贷款等其他融资并存，需结清后方可办理其他融资。退出时由地产公司收购基金、信托在SPV层面的股权份额，达到回购。此业务优势为：是行业主流前融模式，业务、产品较成熟，融资成本相对可控，在10%左右；劣势为：需成立SPV，由金融机构持有股权，要签订对赌协议。目前，平安信托、平安不动产、中航信托、前海基础投资、深圳资产等金融机构，与佳兆业、星河、万科、花样年、金地等房企采用此模式合作融资。

（四）不良资产收购暨债务重组方案。此融资模式的核心是以项目公司违约或触发不良为前提，采用受让股东的债权，以项目公司为借款主体，置换股东借款融资。待项目达到银行城市更新贷款的放款条件后，用银行贷款偿还资管公司融资。融资期限可商定，一般最长为2年，年化利率不低于9%。其优势：业务模式简单，不用设置夹层，后期可用银行贷款置换，利率相对较低9%左右，经沟通，东方资产的增信措施中特发方可不提供担保，由小股东提供全额担保。长城、信达资产则只需要特发、小股东按股权比例担保。其劣势为：近期东方资产被单一指导，业务暂停；信达、长城需要提供股权过户式担保，特发作为国有企业股权过户比较困难，民营小股东对于股权过户又比较担心；此模式的案例较少，有一定的不确定性。

三、结论

经与金融机构、地产同业沟通了解，城市更新主要的融资模式为上述四种，其中，“境外发债”、“私募可转债”落地的难度较大,但剩余的两种模式“基金、信托股权融资方案”“不良资产收购暨债务重组的融资方案”，有一定的可操作性，具体为：

“基金、信托股权融资方案”,在同业前融中占比较高，此模式对特发地产而言涉及到股权变更，难度较大。但对于民营合作方比较适合，但在设计方案时，需要在民营股东的上层设置SPV，用于规避主体资格公示、审查的相关要求。

“不良资产收购暨债务重组的融资方案”，东方资产的方案较为适合特发地产，虽案例较少，但具备一定的可行性、可操作性，但东方资产房地产贷款占比较高，被银监单一指导，业务叫停，未来是否能够开展合作，情况不明朗。长城、信达则需要股权过户式质押，特发作为国企，股权过户比较难落地，民营合作方对于股权过户顾虑多，比较抗拒。其他资产公司还在不断接洽、跟踪了解。

房地产行业融资趋势是监管越来越严格，融资环境、产品也不断变化，财务部将积极与金融机构沟通，同时加强与地产同业交流。不但要打通业务部门与财务部的沟通屏障，及时掌握城市更新的相关政策，还要动态了解融资监管情况，更要充分了解外部环境、行业情况，对市场保持敏感度。在满足监管要求的前提下，积极开拓，勇于创新，为公司拓宽前融渠道。