2020年10月29日，十九届五中全会闭幕，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，不仅定调了“十四五”时期的发展计划，也为中国中长期发展提供了路线指引。

通过从我国的“十四五”规划乃至中长期发展路线中梳理出房地产行业的新边界，牢牢抓紧“城市更新”、“新型城镇化”、“土地要素改革”等核心精神，从而努力探索出一条企业未来可持续发展的路径。

新时代的房地产企业，需要学会和城市发展同生共长，相辅相成。作为深圳的房地产企业，必须有所作为，也必将大有所为。告别十三五，迈向十四五，为春天故事续写更多篇章！

一、新边界：房住不炒与人多地少

十四五时期，宏观政策层面将会继续延续自2016年底中央经济工作会提出“房住不炒”的导向，让房地产真正回归居住属性，弱化投资属性，并且严厉打击投机行为。主基调不变，变化只是细化到每个城市“因城施策”甚至每个市场主体“因企施策”的具体举措。聚焦到特区，深圳全市面积（不含深汕合作区）约1997平方公里，其中基本生态控制线范围内土地面积占总面积一半，居住用地占建设用地为22%，远低于国家标准。如何在“人多地少”的客观环境下贯彻“房住不炒”，同时实现企业的可持续发展，已成为深圳房地产企业面临的必考题。

二、新路径：城市更新推动新型城镇化

一方面，城市更新伴随着中国城市过去30年的高速发展，已升级为以存量焕新、内涵增值为发展诉求的4.0时代，“城市更新”这个话题始终围绕着城市经济、建设的每一个环节。在建设智能、高效、可持续发展的城市中心的浪潮下，其内涵扩展到了城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级，实质是对城市空间结构的重新布局、对土地资源的重新开发、对经济利益的重新分配和对区域功能的重新塑造。

另一方面，新型城镇化作为“十四五”规划中的重要一环，未来十年，新型城镇化将会是人口、土地、产业更好结合的城镇化，增强城市聚集效应的城镇化。

在深圳市“人多地少”的现实矛盾下，如何在有限的空间内实现新型城镇化？城市更新无疑是解题的核心路径，通过城市更新，完善城市空间结构，修复生态环境，提升城市风貌，对城市区域再规划和环境再升级，走出一条深圳特色的城市发展道路。

三、新未来：以标杆项目实现转型升级

“双区驱动”国家战略背景下，深圳作为粤港澳大湾区的核心引擎，正朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，全面提升城市能级、重点建设核心功能区。其中，香蜜湖片区位于深圳核心区域，紧邻福田中心区，区位价值突出，未来将打造成先行示范区规划建设的新标杆，建设成为深圳“城市新客厅”、“新金融中心”。特发即将实质性进入香蜜湖片区的开发阶段，十四五期间可以从以下三个方面着手开展工作。

首先在项目准备阶段应立意高远，研究层面“对标一流”。通过对标全球范围内的标杆城市综合体项目，做到开拓视野、学习经验、完善方法。通过寻找与各标杆差距，对比行业内先进经验、有效做法和有益探索，紧密结合特发经营、管理实际，协助优化具体方法，补强短板、强化弱项，在具体工作措施改进上有所助力。

其次则需要企业积极“整合资源”。这里的资源可以分为外部和内部资源两个方向。就企业内部资源而言，应充分发挥土地和融资上的国企优势，控制项目土地获取成本和资金成本，走好项目开发的第一步；外部资源环节则是通过发挥香蜜湖项目的平台效应和高地效应，汇集设计、规划、建筑、招商等领域的优秀团队，以补充组织现有的人才储备。

最后，实现企业的“转型升级”。立足住宅开发，以香蜜湖项目为起点，主动发展商业板块，统筹远期的商业资产。从产品、营运、招商、标准化四个能力建设上抓起，打造现代商业运营管理能力，真正意义上成为一家基于城市发展的综合开发运营商。

“房住不炒”时代的房地产，需要插上转型升级的“翅膀”。过去的五年，我们经历过躁动、起伏和迷茫，十四五，我国将进入新发展阶段，即全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的阶段。时代将会继续赋予特发特殊的使命，香蜜湖，扬帆起航正当时。