“二次房改”新政一年，深圳地产存量开发迎新格局

——风云激荡三十年，深圳地产再出发

李建平/特发地产公司

深圳开中国房地产行业先河，1988年发布《深圳经济特区住房制度改革方案》，首次将住房供给货币化、市场化，自此拉开深圳地产30年风云激荡的序幕。时至今日深圳已发展成特大型城市，正面临着物理空间的束缚、土地资源的短缺，逼仄的空间与城市发展成为主要矛盾，变革已成必然之路。

30年迅猛发展，深圳房地产在创造奇迹的同时也积累了许多住房问题，如：供需不平衡；结构不合理、保障不充分；高房价下人才吸引力弱减，影响城市竞争力等。如何化解城市发展矛盾，解决历史遗留问题，成为深圳面临的重大课题。2018年7月27日，深圳市住房和建设局正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，其影响之深远可能不亚于1988年“首次房改”，业界称“二次房改”。

新政是在“房住不炒”、“租购并举”长效机制亟待建立的大背景下，深圳的又一次大胆尝试；是对“首次房改”的住房制度顶层设计进行与时俱进的纠偏和重建，其作为深圳2035年住房规划的纲领性文件，值得我们研读深思。

一、新政重构住房供应体系，强化住房保障作用

新政最大的亮点在于重构住房供应体系，明确了深圳未来（2018年至2035年）的住房发展目标。突出了房地产的公共属性，强调了政府在住房供应体系中的保障作用。新政计划未来18年提供170万套住房，将商品房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房供应比例设定为4：2：2：2，即商品房70万套，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房共计100万套。

未来深圳住房供应将突破城域限制，以交通和产业布局为主线实现真正意义上的有效供应。

二、商品房市场供应总量不变，平稳发展

据调查，从2009至今10年，深圳年竣工住宅面积在200-300万平方米即2-4万套这个区间，未来18年商品房的供应总量为70万套，占总供应的40%，年均供应约4万套左右，供应量基本平稳，商品房市场不再有大规模、快速增长态势，未来的爆发点将来自非商品房市场，参与企业将迎来历史性发展机遇。

三、房改新政掀保障房建设大潮，非商品房市场迎来大发展

新政规划未来18年保障房的供应占比达60%，供应总量达100万套，这确立深圳保障房建设在住房供应中的主导地位，真正体现了“市场的归市场、保障的归保障”。虽然房改新政已实施一年，但我们仍可看到，受限于深圳土地资源紧缺，新政在各类型保障性房源筹集建设的效果不一，具体表现如下：

（一）通过“招拍挂”增加土地供应，效果有限

2018年深圳市土地累计供应79宗，其中住宅用地供应仅有13宗，成交12宗，流拍1宗。总成交建筑面积96.6万平方米，其中保障房配建面积52.8万平方米，占比约54.6%，按套均50平方米计算可新增保障房10559套。

从上图可知，土地市场的参与主体正从传统开发企业向人才住房专营机构转变。虽然“招拍挂”增加了土地供应，但住宅用地的供应仍相当有限，难从根本上解决住房供需矛盾。单纯的靠“招拍挂”增加土地供应来实现“二次房改”的目标，效果极为有限。

（二）向“城市更新”要保障房，效率低、成本高

深圳早在2008年就已出台《深圳市城市更新办法》，希望通过城市更新解决历史遗留问题，盘活存量土地，开启多渠道供地和供应住房的模式。一方面新房供应的90%来自城市更新，但由于其须配建保障房、提供公共配套并缴纳地价，再加上高昂的拆迁成本，城市更新本质上已经推高了房价，成为抬高社会总成本的住房供应渠道。另一方面，由于城市更新政策约束“100%签约”导致更新项目的实施难度大、周期长，效率受到极大影响。时至今日，容易拆的都拆了，剩下的都是硬骨头，遇上政策调控，市场化主导的城市更新愈行愈艰。十年后的今天回看，我们会发现“城市更新”并没有起到纠偏过往住房积弊的作用，有效提高城市住房总体供应，更难以承载建设深圳住房保障体系的历史使命，这也是近几年深圳市政府逐步收紧“城市更新”相关政策，为未来住房政策的实施预留足够空间的考量。

（三）盘活存量的“棚户区改造”或将成住房供应有效补充

2018年5月17日，深圳市政府发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》,正式拉开了深圳市棚户区改造的序幕。“实施意见”中明确了棚户区改造以公共利益为目的，建立了“统一的补偿标准”、“签约率双95%”、“可启动征收程序”等保障措施。截止目前，棚改新政已发布一年，各区均有棚改项目如：福田区“华富村”、南山区“高新公寓”、宝安区“3839”、罗湖区“景福花园”等即将或已进入开工建设阶段，正在进行摸底调查、意愿征集、补偿签约的项目更是数不胜数。以政府为主导的棚户区改造项目有望实施效率大幅度提升。

未来深圳通过棚改盘活的存量空间巨大。据不完全统计，深圳1999年前建成且具备棚改实施条件的旧住宅小区约652个，总占地面积2162万平方米，总建筑面积3054万平方米，如实施棚改（按平均容积率5.0计），扣除回迁建筑面积，可新增建筑面积7146万平方米，折合成保障房预计将新增供应约111.4万套。随着时间的推移，具备棚改实施条件的老旧住宅将持续增加，可供盘活的存量空间将持续增长，棚改或将成为深圳城市升级的重要战略和住房供应渠道的有效补充。

30年发展历程，“二次房改”，在非商品房领域将给企业带来重大的发展契机。如何抓住政策转变的重要机遇、谋求发展，是一个值得深入研究的课题。特发作为特区之子，积极创新、提前布局，特发地产与深圳市人才安居集团建立战略合作关系，共同成立棚改公司，深度参与棚改政策研究与棚改项目的实施。

30年的深圳房地产再一次坚定地迈出改革的新步伐，特发地产始终不忘初心、牢记使命大胆尝试、抓住历史机遇、勇立改革潮头，与深圳一起开创房地产发展的新时代！