传统房地产商涉足产城运营商的模式分析

近几年，伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷，产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图，走上了产城运营商的道路。但产业地产与以往的传统住宅开发迥异，产业地产周期长，周转慢，传统地产周期较短，周转快，所以产业地产的回报周期远长于传统地产。作为传统房地产企业，在自身没有产业支撑的情况下，如何高效整合资源，令产业园区突破重围，寻求可持续的生存之道？本文选取三个传统地产商涉足产城运营商的案例进行分析。

一、碧桂园

2016年8月，碧桂园发布“产城融合战略”，并先后在惠州潼湖、广州增城、佛山顺德等地布局多个科技小镇，目前已经在珠三角、长三角、京津冀、环渤海等地布局一批产城项目，产业资源汇聚1700多家机构，其中包括50多家世界500强。

（一）投资逻辑

1、区域土地投资。碧桂园小镇投资一般选择一线城市周边或二线城市的周边重要区域。距离城市核心距离不超过60公里，一般有高速公路直达的核心城市。其目的主要是寻找价值洼地，低成本保底未来收益，即用低廉的成本锁定城镇化发展的红利。

2、投资端联动资源端。碧桂园在区域投资考虑时，不仅关注区域内的产业基础，还关注区域的营商环境，洞悉区域发展痛点，依托区域资源禀赋，招引龙头企业，发掘区域价值，满足地方政府诉求。

3、投资端联动产品端。在科技小镇的建设配比中，碧桂园严格坚持产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例为30%、30%、40%。其产业用地与产业配套用地占比高达60%，其目的是为了真正做强产业，倒逼企业由“房地产开发”向“产业投资运营服务”转型。

（二）战略布局

1、2017年7月，中集集团通过全资子公司中集申发以约9.3亿元人民币引入碧桂园地产作为战略投资者，增资完成后，碧桂园地产持有中集产城25%股权。

2、2017年10月，碧桂园集团江苏区域就与苏州穿山甲机器人股份有限公司签署《战略合作协议》。根据协议，穿山甲机器人将充分发挥现有机器人产业优势，配合碧桂园进行科技小镇的土地获取；协调整合主导产业资源进入碧桂园在江苏的产业园区，成为后者科技小镇的主要力量等。

二、星河控股

2018年6月29日，星河控股集团创始人、董事长黄楚龙表示，集团要通过加大城市更新力度，强化地产金融化策略，大力发展教育、文旅、大健康、特色小镇和产城融合项目等战略，实现土地储备5000万平方米，要在2023年实现公司营业规模达1500亿元、营业利润达到150亿元。

（一）运营模式

星河产业集团首创“产城融投”创新运营模式：对有发展前景但资金实力不强的园区企业项目，星河集团推出“租金/服务/产权换股权”创新模式，运用“房东+股东”运营理念，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻园区的企业进行股权置换，免费提供场所及服务换取企业股权。

（二）盈利模式

盈利模式：短期通过住宅销售回笼部分资金，中期通过租金收入覆盖运营成本和贷款利息，长期通过产业运营提升物业价值，并通过金融工具平衡长短期现金流。

三、佳兆业

在多元产业布局上，佳兆业高度契合特色小镇所需的产业导入，布局了覆盖文旅、科技、大健康等多元产业平台，并以全面的产业开发及运营体系推动着特色小镇的建设，确立了3年内完成50个特色小镇的中期目标。

（一）开发模式

就佳兆业开发能力而言，其主业务即为以房地产开发为核心，城市更新为王牌，集团开发方面的资源整合能力可见一斑，因此，在小镇开发上，集团综合开发、城市更新、商业等板块为其提供了基础支撑。

以平台驱动的思维整合外部产业资源，构建融聚发展的大平台推动小镇战略的实施。平台化的资源整合，凝聚政府、开发企业、运营机构等各界资源，形成强大的共同规划、共同开发、共同受益的共享开发模式。

（二）战略布局

多元产业布局，达成战略合作：在产业布局方面，佳兆业立足政策导向，多元产业布局高度契合特色小镇运营的产业导入。在产业资源方面，佳兆业相继与中兴通讯、华大基因、深圳大数据协会、中冶南方等签署战略合作，落地智慧城市和产业园区，就全国范围内的特色小镇项目展开合作。

通过以上案例不难看出，传统房地产企业涉足产城运营商，主流做法为寻求产业龙头企业作为合作伙伴，开展产城分工合作模式，各挥所长，各取所需，共同打造稳定可持续的产业园项目。在土地资源获取时，也可组成联合团体与政府谈判，在承诺引入优质产业的前提下，有更大机会降低土地获取成本。

除此之外，土地资源获取的另一重要途径为对拥有丰富土地资源的传统产业企业进行投资并购。如碧桂园地产通过持有中集产城25%股权，享有其旗下土地资源的部分权益；又如招商蛇口与武汉钢铁集团、武汉市青山区国资委签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》成立房地产平台公司，以具备开发条件的武钢集团存量土地为合作基础，在社区开发与运营、园区开发与运营、物业与商业运营管理、产业对接等方面开展合作。