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我国房地产市场2018年回顾、2019年展望

发布日期:2019-06-12 18:48:25   |   浏览次数:1207   来源:朱蓉蓉/特发地产公司


我国房地产市场2018年回顾、2019年展望




 


第一部分 2018年房地产市场回顾


 


一、政策回顾


中央强调遏制房价上涨,各地因城施策稳楼市。自十九大提出坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”以来,2018年两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调房住不炒,各地方政府出台了一系列更加精准的调控政策,继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。据不完全统计,目前中央和地方政府出台涉及房地产市场调控的政策和措施已达200多项。全年约有30个城市出台或升级了限售政策,22个城市出台或升级了限购政策,海南全岛限购限售。


二、土地供应情况


2018年国有土地供应稳中求进,价量齐升、增速放缓。20181-11月,全国国有土地使用权出让收入53362亿元,同比增长28.9%。与2017年同期相比,土地使用权出让收入增加11972亿元。增速与20181-10月相比回落3.2%


2018年全国国有经营建设性用地共成交75039宗,成交土地面积为24.43亿平方米,同比增长12.6%,成交土地价款为57240亿元,同比增长11.4%,增速与1-11月相比回落5.6%山东、江苏、河南、河北、浙江、安徽、湖北、江西、四川等9个省份土地成交面积规模较大,均超过1亿平方米。其中山东、广西、陕西、湖北、河南、江西等6省市土地成交面积增长较快,增速均超过25%,特别是山东省,共成交土地25872万平方米,同比增长37.2%。与此同时,宁夏、北京、广东、黑龙江、天津、新疆、青海等省市区土地成交面积出现负增长。


三、房地产开发投资情况


(一)全国房地产开发投资增速比上年增长9.5%20181-12月,全国房地产开发投资额120264亿元,同比增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2%。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2%。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%


(二)全国房地产销售面积增加。2018年商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1%。其中,住宅销售额增长14.7%,写字楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%


从地价占房价的比重看,2018年,尤其是三季度以来,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,土地市场降温明显,1-11月地价占房价比重为62.3%


20181-12月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况


(三)2018年各区域商品房销售面积、销售额统计分析


从全国市场看,二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然处于去库存时期,房价上涨仍是主流。特别是中西部地区,销售面积和销售额上涨幅度均远超市场平均涨幅。


2018年,东部地区房地产销售面积有所下降,东部地区商品房销售面积67641万平方米,比上年下降5.0%,销售额79258亿元,增长6.5%。而中部地区商品房销售面积50695万平方米,增长6.8%,销售额33848亿元,增长18.1%。西部地区商品房销售面积45396万平方米,增长6.9%,销售额31127亿元,增长23.4%


20181-12月各区域商品房销售面积、销售额统计及增长情况


四、深圳房地产市场情况


(一)土地市场。2018年,深圳土地招拍挂共成交61宗土地,成交面积共145.11万平方米,其中居住用地成交10宗、工业用地27宗、商业用地16宗。南山区招拍挂成交17宗,为各区之首。2018年全市共公示100宗城市更新地块,拟拆除重建面积437.09万平方米,同比增长88.45%。其中光明区和宝安区的拟拆除重建面积分别为44.31万平方米和148.2万平方米。


(二)住宅市场。2018年,深圳商品住宅市场供求量增价稳,总供应面积395.92万平方米,同比上升21.23%;总成交面积292.42万平方米,同比上升12.77%;成交均价54120/平方米,同比下降0.6%2018年深圳大部分区域供应量和成交量增长明显,但只有福田、龙岗、龙华和光明四个区域价格同比上涨。


五、荆州市房地产市场情况


(一)土地市场情况。2018年度荆州土地市场成交宗地数量33宗,宗地总面积240.64万平方米,其中商服、商住用地24宗,宗地面积178.27平方米,楼面均价1508/平方米。房地产开发住宅项目30个,宗地面积225.37万平方米,预估可建面积716.32万平方米,沙北新区4宗、荆北新区6宗、武德片区2宗、中心城区1宗,城东片区10宗、华中农高区1宗其他乡镇6宗新增地块。


(二)住宅市场情况。2018年荆州城区楼盘新增预售面积达264.31万平方米,其中住宅项目新增预售面积224.91万平方米,成交249万平方米,整体均价6279/平方米,商业项目新增预售面积39.41万平方米。住宅新增供应区域以城东片区及沙北新区为主,占总新增面积的50%。商业新增供应集中在周边地区与荆北新区,占总新增面积的99%


 


第二部分 2019年房地产市场展望


 


一、20191-3月房地产投资增速有所回落


20191-3月份,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2%。其中,住宅投资17256亿元,增长17.3%,增速回落0.7%。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%


二、商品房销售量跌价升


1-3月份,商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-2月份收窄2.7%。其中,住宅销售面积下降0.6%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降6.9%。商品房销售额27039亿元,增长5.6%,增速提高2.8%。其中,住宅销售额增长7.5%,办公楼销售额下降13.0%,商业营业用房销售额下降2.6%


三、房地产开发企业到位资金情况


1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中,国内贷款7134亿元,增长2.5%;利用外资33亿元,增长1.1倍;自筹资金11795亿元,增长3.0%;定金及预收款12303亿元,增长10.5%;个人按揭贷款5645亿元,增长9.4%


政府工作报告对2019年房地产市场也做了基本定调:其一是要正确把握宏观政策取向,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策;其二是更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展;其三是健全地方税体系,稳步推进房地产税立法;其四是重点降低制造业和小微企业税后负担;其五是深入推进新型城镇化,坚持以中心城市引领城市群发展。同时还提出,促进区域协调发展,优化区域发展格局,加强京津冀、粤港澳、长三角区域一体化,长江经济发展带协同发展。


同时,从今年两会房地产业界代表、委员的建议、提案中也可以看到,大型房企均逐渐“去地产化”,业务类型也逐渐扩大,更多元。


纵观近几年政府对房地产的定位“房住不炒”,不断完善保障机制,落实民生工程,房地产市场将趋于理性发展,如此众多的房地产企业也处于重整、淘汰的过程,优胜劣汰已成必然。