近日，深圳出台《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。《意见》明确了增加租赁用地的供应，培育住房租赁市场供应主体，商业用房可按规定改建为租赁住房，规范现有住房按规定改造后出租等多项内容。日前，深圳市规划国土委专门就该意见的出台背景、深圳租赁市场发展等方面进行了详细解读。

  深圳租赁市场规模国内最大

  据了解，2016年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》印发后，深圳便将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制，并启动了《意见》的制订工作。随后，《意见》历经多次细化完善，最终确定从完善法律法规、完善支持政策、制定租赁住房标准、规范行业秩序与加强租金指导等六方面，促进深圳租赁市场发展。

  深圳市规划国土委表示，目前无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，深圳市租赁市场的规模占比在国内最大，深圳市已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。

  然而，以城中村为主的、庞大的、租金相对较低的住房租赁市场，已成为深圳市房地产市场最重要的组成部分，城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一。它不仅解决了大量人口的居住问题，且降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，成为深圳市吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。

  基于此，深圳市住房租赁市场亟待解决的问题，是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

  培育住房租赁市场供应主体

  《意见》中指出，到2020年，深圳基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

  深圳市规划国土委表示，目前深圳市租赁市场存在的问题，与规模化、机构化住房租赁企业较少有关，规模化、机构化住房租赁的发展也有利于增加租赁配套的公共服务。在具体措施上，《意见》提出深圳将培育住房租赁市场供应主体，发展专业化住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、专业化水平，调动租赁企业积极性，鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务。另一方面，还将鼓励房地产企业、各国有企事业单位及原农村集体经济组织及继受单位，开展规模化住房租赁业务。

  此外，深圳市租房人群眼下还不能享受与买房人群同等公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利，降低了租赁的吸引力，导致住房需求纷纷转向购房（而不是租房），加剧供需矛盾、房价上涨预期。《意见》指出，深圳将完善公共租赁住房管理。不仅要加大公共租赁住房供应力度，还要推进公共租赁住房货币化，全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系，并逐步提高货币补贴的比例，探索发行住房租赁券，创新货币补贴形式。探索采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资的公共租赁住房交由专业化的租赁企业运营管理，不断提高管理和服务水平。

  加大租赁住房的建设和供应

 深圳市规划国土委表示，近年来，随着前期规划的大型商业及综合体项目快速入市，加上城市更新均配建商业综合体，部分区域（特别是原特区外）商业建筑存在一定空置的现象。为此，《意见》提出，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，经行政主管部门同意，允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

  另外，深圳还将允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租。《意见》指出，深圳还将引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房,并对外长期租赁经营。

  《意见》还提出，深圳市规划国土部门将结合深圳市住房供需状况等因素，在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。