特发物业公司承接了集团总面积近8万平方米资源性资产租赁经营业务，该板块的物业租赁收入近两年涨幅分别为5.6%、18.6%，贴合市场变化，呈现持续增长的增值态势。

2014年下半年以来，根据市国资委相关文件精神和特发集团资源性资产租赁管理工作指导意见、集团物业管理办法的要求，在集团对口部门的支持和指导下，特发物业资源性资产租赁管理工作全面向市场接轨，在提高市场化运营水平、科学规范管理、信息化建设、监督管理工作等方面均做出积极努力，并取得了较好成效。同时，我们还根据物业类型和实际状况的不同，有的放矢采取“个性化”提升措施，充分开发物业价值，如进行装修改造和转变业态规划等，概括地讲，主要做了以下努力：

一、以市场为导向，坚持公开透明竞争

（一）租赁价格体系市场化。特发物业资源性资产租赁管理价格体系主要以政府指导价和集团指定的中原地产评估价为参考依据，以公司内部《市场租赁价格设定和调整流程》为规范，每半年一次通过物业管理处、中介、网络、租赁指导价等多渠道进行一次全面的市场调研。新签、续签合同时必须结合物业具体情况再次进行价格核查，然后通过综合评估来确定所采用的租赁价格。

（二）招租竞价方式公开化。2014年下半年以来，特发物业在集团对口部门指导下，对所有集团委托物业及自有物业进行了公开招租（以中原评估最高价放盘，以中原评估最低价为成交底价，结合物业实际情况进行调整），符合条件的则进行公开竞价。通过市国资委指定的联合交易所、网上租赁信息发布平台、地产中介、社区公告栏及管理处、优质租户推荐等多种方式和途径公开发布招租信息。通过信息公开、引入价格竞争机制等手段，稳步提高物业租赁价值。自开始全面实施公开招租竞价以来，新签合同金额达69.26万元/月，比原合同金额提高24.38万元/月，涨幅为54.3%。

2014年7月份，我们根据集团的统一部署，为规范资源型资产公开竞价机制，制定了《资源性资产租赁公开竞价管理办法》，从制度上进一步强化了资源性资产的公开竞价制度和流程。到2015年上半年，采用资源性资产公开招租竞价的资产普遍取得良好收益。同时，由于实现了招租信息的公开透明，吸引了更多意向承租人的关注。

二、完善管理制度，科学经营

《特发集团关于加强企业资源性资产租赁管理工作的指导意见》颁布实施以来，特发物业对资源性资产租赁管理制度流程进行了重新梳理和规范。

（一）依据市国资委和集团资产租赁管理工作指导意见、集团物业管理办法，以及相关通知要求，在总结公司过往经验教训的基础上，根据公司实际情况，补充修订了特发物业公司《物业租赁经营管理办法》、《物业维修管理办法》、《资源性资产租赁公开竞价管理办法》、《物业租赁经营管理内部监督办法》、《合同补充协议》等多项制度。

（二）根据相关制度，结合公司风控体系的建设，补充修订《物业租赁管理流程图》、《物业维修管理流程图》、《市场租赁价格制定及调整流程图》，以及相关流程图的操作说明，另外补充了大量的作业表格。强化工作纪律，防范运行管理中的“权力寻租”风险。

（三）在公司绩效考核的基础上，加强员工日常管理和警示教育，通过例会等多渠道向员工宣贯岗位问责制度。明确指出：对违规违纪，造成严重后果的，按照相关规定，予以调岗、降薪、降职乃至解聘的处罚。涉及违法的，移交司法机关处置。租赁经营部还本着防微杜渐的思路，制定了岗位绩效日常考核制度。评分表的结果纳入员工年终绩效考核结果，与年度奖励挂钩。通过建立多方约束机制，强化员工纪律意识，确保工作健康有序进行。

为便于员工学习掌握，制作了《租赁经营制度流程汇编》，将其作为每个员工手头必读的文件。

三、推进信息化建设，助力运营水平提升

按照集团部署，特发物业已启用思源租赁管理系统，自2014年7月开始以来，经过一段时间的磨合，已完成合同信息、物业信息、租户信息等基础资料的录入，统计模块、报表模块等已能投入使用，合同变更、续签及收费情况等信息能做到及时更新。目前系统功能基本能够得到发挥和使用。

此外，我们还依托信息化平台开展了物业的全面普查。对物业基本状况、外观及内部结构和设施、使用状况、权属关系、租赁情况、历史资料等信息逐个进行搜集汇总和整理，以期建立起数据化、可视化为一体的整套物业档案，为物业管理、查询、租赁、变更等方面提供了资源信息的支持与应用。例如：在2014年第四季度以来的新签合同过程中，已经着手对物业档案进行逐个更新，物业档案信息的准确性和完备性得到了进一步提高。还计划聘请软件支持公司，对已有物业档案系统进行升级优化。初步的设计方案已经拟定，待审批通过后实施。

四、强化岗位责任，注重客户满意度

（一）逐级负责、全程审核和监督

在租赁管理业务部门层面，租赁合同价格及条款、维修方案及报价、消防安全等均有专人审核，最后由业务部门负责人审批；在工作中实施AB角转换和轮岗，一方面使员工对各片区物业情况更加熟悉和了解，提高业务能力，也降低了管理员长时间管理同一片区产生的管理风险。AB角色相互支持，也相互监督。

在物业公司内部，建立了合同审核及实施全过程法律顾问、企业管理部、分管领导、总经理的分层审批把关机制。

    在面向集团层面，严格按照上级有关通知要求及制度执行审批及备案，正确执行集团授权和接受集团的监督。

（二）加强问责机制

在公司全员绩效考核的基础上，加强全流程责任追究制度。明确提出：对工作中存在严重违规违纪，造成严重后果的，按照集团及公司相关规定，坚决予以调岗、降薪、降职乃至解聘。

同时根据不同的岗位特点，制定了配套的加纪律监督管理办法。如：《物业租赁经营管理内部监督办法》和《租赁经营部工作错误扣分表》等。通过量化标准、强化约束机制，增强员工在工作中的自律。

（三）制定《客户投诉处理办法》，建立客户投诉专线

为迅速处理客户诉求，维护公司形象和客户关系，专门制定了《客户投诉处理办法》，明确了客户投诉的管理标准及具体处理流程。为确保办法的实施，还特别建立了客户检举投诉专线，进一步加强对片区管理员租赁管理工作的监督。

五、严守底线防隐患，统一标准抓成控

安全工作是底线。特发物业各物业片区管理员每季度均有安全巡查工作要求。片区管理员对所发现的问题及时下发安全整改通知书在限期内完成整改。下一季度初递交《消防安全检查表》、《资源性资产消防情况检查汇总表》等工作记录。

控制成本要效益。经统计，集团委托物业及公司自有物业近两年平均每年维修费用约为15万元。为统一物业维修标准，加强对物业维修费用的管控，明确物业维修和费用标准，不断提高物业维修管理水平，特发物业租赁经营部经过大量的前期调研工作，与多家维修供应商进行了沟通洽谈，结合集团委托物业及公司自有物业实际情况，拟定了《物业维修报价单》，采用“竞价”的方式进行，对物业维修及费用标准制定采集规范。要确定物业维修供应商和报价，只需通过选填细分项目及数量的方式就可以方便快捷地生成预算费用，而且分项和总项清晰明了。公司按照以上维修及费用标准，每年度对物业维修供应商进行一次统一竞价，然后纳入物业维修供应商信息档案备选。

六、稳步解决“钉子户”问题

由于各种原因一直存在的欠租、免租、各种理由的打折等现象，以及个别客户到期拒不按照市场价续约又强占物业的情况对租赁管理工作带来很大挑战。这些租户涉及发展中心、八卦岭光纤小区、文星商场、东乐花园、南苑新村等物业。据上半年统计，共涉及合同数约40份。经过经营租赁部的不懈努力，目前大部分已妥善处理。接下来我们将加大针对恶意拖欠租金租户的催缴力度，必要时果断启用法律工具，维护集团利益，力争“颗粒归仓”。

七、通过改造提升和转变业态等手段，挖掘租赁价格潜力

集团委托物业及特发物业自有物业大部分建成年限接近甚至超过20年，建设时间较早。由于维护保养等原因，导致设施老旧、损坏，租赁价格较低。我们尝试通过筛选一批地段较好、市场需求较大、租赁价格有较高调整空间的物业进行适当的装修改造，或者调整其业态规划，从而达到提升物业品质，挖掘租赁价格潜力的目的。

例如目前已获集团批复，由特发物业负责进行装修改造并配置家具家电后重新对外出租的上海乐山大厦物业，预计完成改造后租赁价格将提升1倍左右。特发小区综合楼，由特发物业最先发起并提出由普通宿舍楼装修改造成商住两用高端白领公寓的方案，也经集团批复同意实施。该项目在实施过程中因涉及专业领域较多，已移交特发地产运作，并提出了转变为办公业态、打造创新创客基地等概念，适当的投入将撬动巨大的市场回报。

目前诸如此类有装修改造或改变业态规划价值的物业还有：龙飞工业园厂房、龙岗宿舍楼、观澜别墅、罗湖大厦、文星商场等。具体将由专业团队根据以上思路以及实际情况制作可行性方案后再讨论实施。