特发物业转型发展路径浅析
发布日期:2014/6/27 14:32:19 | 浏览次数:11421 来源:特发物业 谢鹏程、雷迎
一、转型发展才能做优做强
自1981年中国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，物业管理行业经历33年的发展，相关政策法规日臻完善，制定了《物权法》、《物业管理条例》等法律法规；管理规模不断拓展，到2013年底物业管理的面积约150亿平方米；企业数量达到71000余家；从业人员约为620万人。物业管理已成为一个不可或缺的行业。
物业管理行业的另一特点是人力资源密集，进入门槛低，竞争激烈，利润薄。以深圳为例，2010至2013年3年间，职工最低工资标准调升65%以上；而2013 年10大城市物业服务月均价为 2.22 元/平方米，物业服务价格平均涨幅不足 0.5%；物业管理行业企业良莠不齐，为抢占市场大打价格战，使本来就不多的利润越来越薄。为了在激烈的竞争中占有一席之地，物业管理企业纷纷谋取升级转型，取得了较好的成效。其中深圳市彩生活服务集团有限公司的“彩生活社区商业模式”转型、长城物业的“专业化服务公司模式”转型及龙湖物业的“标准化、精益化服务模式”转型较有借鉴意义。
深圳市彩生活服务集团有限公司于2008年组建，前身为2002年成立的深圳市花样年物业管理有限公司。2013年《物业管理行业发展报告》公布的数据显示，在物管企业综合实力TOP200排名中，“彩生活”名列第十五，年净利润名列第七，2013年管理规模增长性排名位列第一。这些荣誉的取得与彩生活历时8年探索所创立的“彩生活模式”有着莫大的关系。
“彩生活”利用互联网和云计算技术，创造性地将“房子+社区+技术+服务”完美结合起来，创建“彩生活服务体系”，推出增值服务的彩生活社区服务平台——彩之云，并由此衍生出彩支付、彩空间服务，实现了在线投诉、报修。旗下彩之家房产策划公司专注于通过对房屋进行修缮、改造、经营，为业主房产提供增值服务。
“彩生活”通过软件，把分散在各个项目上的物业管理转变为由总部统一管控。安保方面，配置了360度旋转的“天眼”摄像头等高科技设备，减少人工成本。此外，“彩生活”还开展酒店管理、楼宇智能、资产运营等多种经营。
长城物业是首家全国性的股份制物业管理集团，设立于2009年，总部位于深圳，是以长城物业集团股份有限公司为核心企业，联合24家成员单位共同成立的物业服务集团化运营机构。长城物业在2013年物管企业综合实力TOP200排名中名列第3，年净利润名列第13，经营收入成长排名中名列第9。
长城物业关注专业化经营，目前的专业公司有深圳长城环境工程有限公司，主要业务为环境绿化、清洁等；长城电梯工程有限公司开展电梯维保服务；长城楼宇科技公司开展高低压配电、空调、给排水系统等方面的业务；长城物业通过旗下深圳市长城嘉业投资有限公司专注于房地产开发业务；深圳市尚邻房地产经纪有限公司、深圳市共享之家长者服务有限公司专注于社区商务业务。据统计，占公司员工总比例20%的专业化公司创造了超过50%的利润。
长城物业借助高速发展的科技以纵向“泛升级”，即从细节入手并借助现代科技突破性地改造传统物业服务模式，推行“阳光物业”（酬金制）模式,实现企业内涵式的突破性发展；以横向“泛转型”，即通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务（社区养老、居家养老）等领域多元化战略，实现企业外延式的突破性发展。
龙湖物业成立于1997年，经过15年的发展，从最初地产公司的一个辅助部门，已发展成为独立核算的全国性物业公司。2012年8月31日，龙湖物业公布了《龙湖物业标准白皮书（2012版）》，此举也让龙湖物业成为国内首家公开发布管理和服务标准的物业企业。白皮书共涉及63个文件，涵括人力资源、服务流程设计、安全防护、园区环境等七个专业领域的2578条标准。其中大部分管理流程和标准均为行业首创，具有指导意义。通过精细化的服务，在全国住宅用户满意度测评中，龙湖物业连续三年作为惟一超过90分的企业毫无悬念地摘得桂冠。
二、特发物业的优势与不足
特发物业具有国家一级物业管理企业资质，是“深圳知名品牌”，在行业中较早推行ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三标一体的管理体系。经过21年的经营发展，在管项目辐射环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、大西南经济圈、湖北省城市经济圈等。管理项目荣获国家、省、市“优秀示范大厦”、 “优秀示范小区”等荣誉称号。主要管理的业态有综合性商厦、高级写字楼、高新产业园企业的生产、研发基地、数据中心、高级管理人员公寓、时尚住宅区等多种类型。
在“十二五”期间，特发物业发展较快，规模扩张迅速，管理面积达到了目前的250万平方米。目前，特发物业的物管项目主要来自两块，一块是特发集团自有物业、特发集团新开发的物业，如发展中心、特发小区、泊林花园、和平里花园等；另一块是管理华为公司的物业，管理面积达130万平方米。这既是我们的优势，同时也给公司带来困扰。一方面，特发集团持续开发新地产的速度和规模有限，不能满足特发物业的发展要求；另一方面，目前特发物业占华为公司物管项目比重较大，华为公司已经开始有控制特发物业在华为公司扩张的苗头，因此要再次中标华为较大的项目变得非常艰难。再加上外部环境人工和物料成本增长较快、行业竞争加剧等问题，这几年公司规模和利润虽增长较快，但是人均利润却不增反降，其中盈利模式、大客户构成相对单一等，是制约特发物业发展的关键因素。营利模式方面，除部分集团委托租赁物业及我司自有物业出租收入外，绝大部分收入来源于物业管理费，房地产代理等关联及衍生行业基本未参与，盈利能力较低；客户构成相对单一，对个别大客户依赖程度较大，不利于企业的平稳发展。因此，特发物业目前已经走到前进的十字路口，转型发展已势在必行。
三、未来转型发展初步思考
根据公司在管物业的各自特点并结合案例分析，特发物业转型发展路径与措施包括以下方面：
（一）纵向延伸，向高附加值产业链延伸
首先是社区物业管理向社区综合服务转型。借助互联网、移动互联网、物联网和云计算等科技手段，充分分析、挖掘业主需求，整合各种商业资源搭建类似于“彩生活模式”的社区商业服务网络平台，逐步向物业服务的延伸领域进军。以和平里住宅区为试验点，以业主日常基本所需为切入点，引进网络供应商和产品供应商，打通业主和商家之间的通道，逐步打造特发物业特有的互联网社区商业品牌。逐步建立自己的专业服务公司，如工程设备公司、安防公司、资产管理公司等，开展资产管理在内的多种经营，如物业中介、修缮、改造、资产托管、资产经营等；提供居家、社区养老服务等领域多元化战略，实现企业外延式的突破性发展。
其次是高新园区物业管理向高端化、品牌化转型。以科技为先导，提高成本控制和集中管控能力。通过引进“天眼”摄像头等设备，利用软件管理平台，一方面便于公司本部对分布在全国各地的项目远程集中管控，另一方面，以技防代替人防，可以有效降低人工成本。开展精细化管理，服务高端客户，采用细化、量化、流程化、标准化、协同化、经济化、实证化和精益化的八大方法，实行精细化管理，提升服务水平，确保服务质量。逐步开展高新企业信息咨询、金融服务等服务。
（二）横向扩展，向高端商旅园区管理运营转型
当前，特发物业的项目主要是特发集团自有物业、特发集团新开发的物业及华为公司的物业。所管理的业态主要是高新科技园区、写字楼、住宅小区。特发物业要想保持持续稳定发展，必须向其它业态的管理进军，如度假村、珠宝产业园管理等。目前，特发物业正在筹划这方面的调研工作。
（三）以内部改革促商业模式转型。
公司目前正在探索全面推进绩效考核，建立相应的量化指标，层层签订责任书；建立长效激励机制，探索员工持股等多元化股权改革，完善公司法人治理结构；改革用人机制，打造市场化职业队伍。通过改革提高员工积极性，增强企业活力，为商业模式的转型打好基础。与此同时，特发物业也正在积极探索与相关公司合作、协作、品牌输出及咨询顾问等多种商业模式。目前已草签了部分合作框架协议或备忘录。
有序推进上述创新转型工作，不断做优做强，实现企业的持续盈利和健康发展，是物业公司当前应采取的战略举措。