抵押权的追及效力是指抵押物因转让或者其他原因而发生所有权人变动时，抵押权不受影响，依然附着于该物而存在，当债务人不履行债务时，抵押权人仍可对抵押物行使抵押权。用通俗的话来说就是：当房屋被抵押给银行后，房屋所有者可不经银行同意将房屋自由转让，银行对转让后的房屋仍然享有抵押权，当债务人不能偿还借款时，银行可以行使对房屋的抵押权，通过拍卖房屋优先受偿所得价款。

一、抵押权追及效力的旧规和新规

旧规：现行的《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部份归抵押人所有，不足部份由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据以上条款，抵押人（所有人）未经抵押权人同意，不得转让抵押物。在现实中往往出现一个很大价值的房产上有一个金额很小的抵押权，例如市场价值为500万元的房屋，可能仅因为所有权人需要向银行借款100万元而被抵押给银行。被抵押的房屋由于《物权法》191条的规定，丧失了在市场上自由流通的资格，如所有权人需要转让该房屋，需要银行同意，银行在房屋所有权人还清借款后，再注销抵押登记，该房屋才能在市场上自由流通。实践中，卖房人、买房人以及银行，在此事项上耗费的人力、物力及金钱是巨大的，无形中消耗了许多社会资源。

为了提高物的流通效率，简化交易程序，促进市场流通，《民法典》物权编对抵押物的追及效力设置了与前差异较大的条款。《民法典》第406条第一款规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。此条款明确了两点：一是允许抵押财产自由转让；二是抵押权“不受影响”。

在《民法典》406条的规定下，房屋所有权人将房屋抵押给银行后，可不经银行同意，将房屋转让给其他人，但是银行仍然享有对房屋的抵押权，一旦银行的借款未能清偿，银行可将房屋拍卖、变卖，并从中优先受偿。如此，被抵押的房屋获得了在市场上自由流通的资格。

二、新规出台后的影响

《民法典》在抵押权的追及效力的条款设置上，完全颠覆了此前《物权法》的规定，对我们的生活和工作有较大的影响，有几个方面需要注意：

（一）二手房买卖中的赎楼业务可能缩减。以往在二手房买卖中，因未经银行同意，不得转让房产，往往需要买方先垫付资金给卖方，卖方将资金还清银行贷款，银行注销抵押登记后，再将房屋转让给买方，买方再将该房屋重新给银行办理抵押登记。这里有两个风险：一是卖方如果还有其他债务，在房屋被解除抵押后，可能会遭到法院查封或者冻结，买方会出现“财房两空”的情况；二是卖方在赎回楼后，由于在办理房产登记前，房屋登记的所有人还是卖方，若此时卖方一房二卖，也会造成买方“血本无归”。

《民法典》在明年1月1日生效后，由于房屋可以自由转让，但银行对房屋的抵押不受影响，因此可以省去“赎楼”、“再抵押”的过程，可将房屋直接过户转让，大大减少交易环节和成本，同时减少交易的风险。

（二）买方会买到一个权利有瑕疵的标的物。以往我们在合同审查中，对于价值较高物品所有权的转让，会有专门条款设置“卖方”需保证所交易标的权利完整，不存在其他第三方在此物上包括担保物权在内的任何权利。对于不动产来说，任何抵押均需登记，买方在交易时可以通过公开的信息查询渠道对不动产做“背调”，但对动产来说，由于买受人无法从权利外观辨识该动产是否设定抵押权，倘若获得所有权之后仍要承受抵押权负担，则风险过于巨大。

（三）抵押权人追及效力的限制。《民法典》406条虽给予了抵押权人的追及效力，但《民法典》403、404条对动产抵押做了限制：一、以动产抵押的（不论是否登记），不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人；二、未登记的动产抵押物不得对抗善意第三人。

上述条款何解？举两个例子：一个珠宝商为了买特力大厦的一个商铺，将其所有的珠宝、黄金等产品原料或半成品抵押给特力，且该抵押已办理了抵押登记，该珠宝商将其中部分珠宝通过其正常销售卖给了消费者，消费者已支付了合理的价格并取得了该珠宝，则特力对卖出的该部分珠宝不享有抵押权；特发小贷给某人提供借款，借款人将其名下高档车抵押给小贷，但未办理抵押登记。后该借款人将高档车以合理的市场价格转卖给了第三人，特发小贷丧失了对该高档车的抵押权，只能要求借款人提供其他抵押物或要求其提前还款。

《民法典》物权编对抵押权的新规定对我们今后的生活和工作有很大影响，提前了解和掌握《民法典》相关条款，可以最大程度避免风险。