2017年1月1日，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》正式实施。在拆除重建类城市更新的合法用地比例问题上，新版暂行措施保留了“拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%”的要求，并增加“合法用地比例不足60%但不低于50%”、“位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的合法用地比例”两个特殊情形的规定。作为拆除重建类城市更新计划申报条件，如何核算项目合法用地面积并促使之满足“合法用地比例”已成为判断项目可行性的首要问题之一。

     “合法用地”并没有明确的政策释义，业内通常将各类合法用地统称为“五类合法用地”，但对其划分和归类却有不同说法。经对相关规定和政策进行梳理，可大致分以下几类：

一、国有用地

指已出让、已划拨或其他已办理合法用地手续的国有用地。权利证明凭证主要有土地使用权出让合同、土地使用权划拨文件、不动产权证明文件等。

二、原集体经济组织取得确权用地

（一）城中村红线用地

1986年6月27日,市政府出台了《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》，提出“根据现有农村建设现状，按照城市总体规划的要求，划定控制线”并要求农民建房应控制在划定范围。文件出台后，各区迅速对所管辖的农村建设状况进行了调查和清理，并由原市国土局按城市总体规划的要求，最终划定原村民合法建设用地控制线，即城中村“用地红线”。“用地红线”证明可能为加盖国土部门红线图章的用地范围及坐标图，或注明权属和界址点坐标的其他证明文件。

（二）非农建设用地

非农建设用地是相对于农用地而言的，在深圳又特指城市化中集体土地转为国有土地后，为保障原农村集体经济组织生产生活需要而由规划国土部门给原农村集体组织划定的建设用地。主要包括根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。此外，各区就非农建设用地的划定、交易和管理等问题陆续出台了系列文件，为非农建设用地调入城市更新项目的条件与方式等实操问题提供了依据。

（三）征地返还用地

指根据有关法律法规和政策规定，政府征收原农村集体所有的土地后为促进原农村集体经济组织可持续发展而返还的建设用地。

三、旧屋村用地

指在市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》实施前，原宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区已形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域。最新实施的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》将福田、罗湖、南山、盐田等区在1992 年6 月18 日市政府《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》实施前已形成的原农村旧（祖）屋的集中分布区域纳入城市更新旧屋村有关政策适用范围。

四、已按历史遗留违法建筑处理的用地

根据《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应依照有关法律、法规及广东省、深圳市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。已按历史遗留违法建筑处理的用地主要包含两大类：

一是在1999年3月5日《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前建设的且已按2002年3月实施的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理的历史遗留违法私房或违法建筑所占用地。

二是按2009年5月实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和2014年4月实施的《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》处理的历史遗留违法用地，这两项文件扩大了历史遗留违法建筑的处理范围。

五、已按房地产登记历史遗留问题处理的用地

根据《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目范围内未办理房地产权登记又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应根据深圳市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。符合条件之处理对象主要有：

（一）按《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》处理范围内的房地产，主要指《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成或竣工的，且能提供土地使用权属证明或规划确认文件等相关证明的房地产。

（二）市政府193号文实施之前已批准预售且已实际销售，未经批准改变用途、加建、超建的房地产。

（三）依照当时房改政策批准房改或市、区住房主管部门出售，未完善相关手续的政策性住房。

（四）已取得房屋所有权证或房地产代用证，但未完善用地或建设手续的房地产。

上述登记历史遗留问题的房地产按规定补办有关手续并接受处理后，完善初始登记可依法核发房地产证。

综上梳理及分析，在对拆除范围内已有合法化用地的核算和清点基础上，拆除重建类城市更新项目还可通过申请调入非农建设用地或征地返还用地、申请旧屋村认定或按规定进行农村城市化历史遗留违法建筑处理、房地产登记历史遗留问题处理，以及完善历史用地处置等方式完善项目合法用地手续，提高拆除重建范围内合法土地的比例。